Ville durable et urbanisme

Suppression du COS (Loi Alur)

Publié le mercredi 14 mai 2014

Suppression du COS et de la superficie minimale des terrains constructibles (Loi Alur)

La loi pour l’Accès au logement et un urbanisme rénové (Alur) modifie l’article L.123-1-5 du code de l’urbanisme et supprime le Coefficient d’occupation des sols (COS) ainsi que la possibilité de fixer une superficie minimale des terrains constructibles dans le règlement du Plan local d’urbanisme (PLU). Cette suppression se répercute également sur les outils qui pouvaient être mis en œuvre sur la base des COS notamment sur les bonus de constructibilité ou « sur-COS », sur la mise en œuvre du versement pour sous densité mais aussi sur la répartition de la surface de plancher maximale autorisée sur le périmètre d’un lotissement.


Pourquoi avoir supprimé le Coefficient d’occupation des sols (COS) et la taille minimale des terrains ? Quelles conséquences pour les PLU existants ?


À l’usage, le COS s’est révélé être un outil réducteur et peu adapté. Son utilisation dans certains documents d’urbanisme a souvent permis de limiter a priori les droits à construire sans s’appuyer sur une véritable analyse et sur l’expression d’objectifs de qualité urbaine, qui sont la base nécessaire pour défi nir un dispositif réglementaire adapté gérant en particulier les conditions d’alignement par rapport à l’espace public, d’implantation et la dimension des constructions.


Par ailleurs, la possibilité d’exiger une taille minimale des terrains pour les rendre constructibles est supprimée. Cette possibilité était subordonnée à l’existence de contraintes techniques d’assainissement non collectif ou à la nécessité de préserver une urbanisation traditionnelle ou un intérêt paysager, mais s’est révélée peu effi cace et souvent mal comprise, car contribuant largement à une surconsommation d’espace sans lien avec la réalité des contraintes ou la préservation de la qualité des secteurs concernés. Ces deux outils quantitatifs plus que qualitatifs disparaissent pour inciter les auteurs du PLU à établir un dispositif réglementaire qui traduise le projet de la collectivité à partir de l’ensemble des outils à leur disposition.


Cette mesure est d’application immédiate pour les déclarations préalables ou pour les demandes de permis de construire ou d’aménager déposées au lendemain de la publication de loi. L’autorité compétente pour délivrer l’autorisation devra donc écarter les règles relatives à la taille minimale des terrains et au COS figurant le cas échéant dans le PLU pour l’instruction de ces demandes, et ce jusqu’à ce que ce document d’urbanisme ait pris en compte cette évolution, ce qui pourra se faire dans la plupart des cas par une procédure de modifi cation simplifi ée. Toutefois, les conventions de transfert de COS établies avant l’entrée en vigueur de la loi restent applicables à titre transitoire.

Pour tous les détails concernant le champ d’application et l’entrée en vigueur, consulter

la fiche technique sur la suppression du COS (PDF- 103.1 ko)