Aménagement et urbanisme

Mobilisation du foncier public en faveur du logement

Publié le mercredi 18 juin 2014

La loi n° 2013-61 du 18 janvier 2013, relative à la mobilisation du foncier public, favorise l’utilisation des terrains de l’Etat et des établissements publics, pour la construction de logements sociaux. Elle renforce le principe de la décote.

Le principe de décote

Décote : définition

De quoi s’agit-il ?

L’État et ses établissements publics peuvent céder des biens de leur domaine privé à un prix inférieur à sa valeur vénale (évaluation France Domaine).

La décote est une réduction du prix de vente, qui contribue à l’équilibre financier de l’opération.


Que prévoit la loi du 18 janvier 2013 ?

Cette décote peut atteindre jusqu’à 100 % de la valeur vénale. Cette décote est de droit pour les terrains faisant partie d’une liste régionale publiée par le préfet. Elle peut être consentie sur d’autres terrains vendus par l’État et ses établissements publics, le préfet de département décidant du principe de décote applicable.

À retenir : le principe de décote ne s’applique pas aux seuls terrains figurant sur les listes régionales arrêtées par les préfets

Fonctionnement de la décote

Quels sont les critères de la décote ?

Le logement doit représenter au moins 75 % des surfaces de plancher du programme.

La décote s’applique aux logements sociaux ou, le cas échéant, à la part d’équipements publics destinés aux occupants de ces logements.

Selon quels critères la décote est-elle calculée ?

Elle est déterminée pour chacune des catégories de logements du programme de construction. Elle tient compte du contexte local : tension du marché immobilier, pression foncière, respect des obligations légales en matière de production de logement social fixées par la commune.

Le taux de décote (décote / valeur vénale) doit respecter les valeurs ci-dessous :


PNG - 38.4 ko
Mobilisation du foncier public : décote par zone et par catégorie

Pour les établissements publics de l’État, le niveau de décote est calculé selon les modalités précédentes, à l’exception du cas de Réseau ferré de France (RFF), pour lequel le taux de décote est plafonné à 30 % de la valeur vénale du terrain cédé, jusqu’au 31 décembre 2016.


Comment la décote est-elle calculée ?

Dans le cas d’un terrain non bâti, la méthode du compte à rebours consiste à déterminer la valeur à laquelle une collectivité ou un opérateur peut acheter le terrain, en partant des recettes tirées du terrain aménagé (prix de vente des charges foncières aux opérateurs de construction) dont sont retranchés les coûts d’aménagement, les coûts de construction des équipements et les participations éventuelles, ainsi que différents autres frais (frais et droits de mutation, frais financiers, frais de structure et de commercialisation…).

Lorsque le programme de construction prévoit du logement social, les charges foncières vendues aux opérateurs sociaux sont inférieures à celles qui sont vendues à des opérateurs de construction de logements libres. Cette minoration des charges foncières doit faciliter l’équilibre économique des opérations de construction de logement social. En conséquence, les recettes tirées du terrain aménagé sont inférieures à ce qu’elles seraient avec un programme exclusif de logements libres. Face à ces recettes minorées, il est donc nécessaire de réduire la valeur d’achat du terrain pour pouvoir équilibrer le bilan d’aménagement (notamment quand les coûts d’aménagement dépendent peu de la typologie des logements construits). 

La décote consentie correspond ainsi à la différence entre le prix du terrain avec un programme exclusif de logements libres, générant les recettes maximales du terrain aménagé, et le prix du terrain avec un programme contenant du logement social, minoré pour permettre l’équilibre du bilan d’aménagement.


Opération d’aménagement : dépenses et recettes Opération d’aménagement : dépenses et recettes


Éléments d’un dossier de demande de décote


Programme de l’opération :

  • Programme des constructions à réaliser ;
  • Surfaces de plancher :
    - surface de plancher totale de logements ;
    - surface de plancher affectée à chaque catégorie de logements sociaux ou assimilés (dont accession sociale) ;
    - le cas échéant, surface de plancher d’équipements publics et liste de ces équipements ;
    - surface de plancher de tout autre élément du programme.


Financement de l’opération :

  • Estimation du prix de revient des logements locatifs sociaux ou assimilés ;
  • Estimation du prix de vente des logements en accession à la propriété ;
  • Plan de financement de la part du programme destinée aux logements sociaux ou assimilés (dont accession sociale), précisant les contributions financières attendues de l’État et le cas échéant d’autres financeurs ;
  • Le cas échéant, éléments nécessaires à l’application d’une décote pour la part du programme consacrée aux équipements publics.

Ces documents doivent lister les différents postes de dépenses et notamment la part pouvant être affectée à l’achat du terrain.

Échéancier prévisionnel de l’opération :
Il indique les conditions dans lesquelles l’obligation de réalisation du programme dans un délai de cinq ans sera respectée.